[아파트 알고 사자] 입주권과 분양권 뭐가 다를까?

입주권과 분양권은 뭐가 다를까요? 두 단어는 정부의 잇단 부동산 규제 대책에도 아파트 청약 경쟁률이 갈수록 치솟으면서 부동산 관련 뉴스나 인터넷 카페에서 자주 등장합니다. 오늘은 입주권과 분양권에 대해 자세히 알려드리도록 하겠습니다.

 

 

[아파트 알고 사자] 입주권과 분양권 뭐가 다를까?

 

 

1. 입주권에 대해

1) 입주권이란?

입주권은 재개발·재건축 조합원이 새 집에 들어갈 수 있는 권리를 의미합니다. 입주권은 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획 인가시점에 발생하는데요 기존 주택의 철거 여부와 상관없이 조합원에게 주어지며, 관리처분 인가가 끝나면 입주권이 확정됩니다.

 

쉽게 정리해서 말하자면 새로 지어질 아파트에 조합원이 '입주할 수 있는 권리'를 보장하는 게 입주권입니다.

 

2) 입주권 취득은 어떻게 할까?

입주권을 취득하기 위해서는 재개발 등의 구역에 조합원이면서 분양자격을 받을 수 있는 토지, 건물 등의 소유자여야 합니다. 분양자격을 부여받은 조합원은 입주권을 취득하게 됩니다.

 

3) 입주권의 장점

취득한 입주권은 청약을 통해 이뤄지는 일반분양전에 먼저 아파트를 분양받을 수 있어 선호하는 동·호수를 선점할 수 있습니다.

 

또한 조합설립부터 입주까지 장기간 사업의 불확실성을 감안하고 취득하는 만큼 일반분양자보다 저렴한 금액으로 아파트를 공급받을 수 있는 장점이 있습니다. 더불어 조합에 따라 발코니 확장 및 빌트인 가구 등이 무료로 제공되기도 합니다. 

 

4) 입주권 관련 세법

세법상 입주권 보유기간은 기존주택 취득일부터 양도일까지 산정합니다. 입주권은 기존주택을 대신해 부여하는 권한이므로 세법상 주택수 산정 시 포함되는데요. 양도세율은 1년 미만 보유 시 70%, 2년 미만 보유 시 60%, 2년 이상 보유 시 기본 세율이 적용됩니다.

 

 

2. 분양권에 대해

1) 분양권이란?

분양권은 아파트 청약에 당첨되면 받는 권리입니다. 일반적으로 조합원에게 배정된 물량을 제외한 나머지 물량에 대해 건설사와 분양계약을 체결해 신규 아파트에 들어갈 수 있는 권리를 취득하는 것입니다. 

 

※ 분양권은 입주권을 가진 조합원에게 우선 공급된 후 잔여 세대 중 임의로 동호수를 배정받습니다.

 

 

2) 분양권 취득은 어떻게 할까?

① 분양권 당첨

개발사업부지에 토지 등을 소유해야 하는 입주권과 달리 한국부동산원 청약홈에서 청약절차를 통해 당첨되면 분양권을 받게 됩니다. 청약을 하기 위해서는 청약통장을 만들어야 하며 주택의 유무, 가족 구성원의 수, 청약불입액, 기간 등의 여러 조건을 골고루 반영한 후 당첨자를 결정하는데요.

 

② 분양권 거래 및 취득 (전매)

아파트 입주에 앞서 분양권을 다른 사람에게 파는 것을 분양권 전매라고 합니다. 투기과열지구는 소유권 이전 등기일까지(최대5년) 분양권 전매가 금지되고 조정대상지역의 경우 소유권이 전등기일(최대3년)까지 분양권 전매가 제한됩니다.

 

3) 분양권 관련 세법

세법상 보유기간은 분양권 취득일부터 양도일까지 산정합니다. 예전에는 분양권이 주택수에 포함되지 않았지만 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 세법상 주택수 산정 시 포함됩니다. 양도세율은 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상 보유 시 60%가 적용됩니다.

 

1주택자+1분양권자는 1가구 2주택자로 인정돼 중과세율이 적용됩니다. 21년 6월부터 다주택자에 대한 중과세율이 적용되면서 2주택자는 '기본세율(6~42%)+20%'의 양도세 중과세율이 적용됩니다.

 

주택 보유자가 기존 주택을 매수하고, 1년이 지난 뒤 분양권을 취득했다면, 분양권 취득일로부터 3년 이내에 비과세 요건을 갖춘 주택을 양도하면 비과세가 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 아파트가 준공되지 않아 분양권 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하지 못하면 특례 규정을 적용합니다.

 

분양권으로 취득한 주택의 완공 전이나 완공 후 2년 이내 기존 주택을 양도하고, 주택 완공 2년 이내 세대원 전원이 신규 주택으로 전입 후 1년 이사 거주하면 기존 주택은 비과세가 적용됩니다.

 

 

3. 공통 내용

입주권과 분양권 모두 주택 수에 포합 됩니다. 다만, 오피스텔의 경우 취득 후 실제 사용하기 전까지 주거용인지, 상업용인지 확정되지 않았기 때문에 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않습니다.

 

 

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