[아파트 알고 사자] LTV, DTI, DSR 쉽게 이해하기

21년 1월부터 총대출액 2억원이 초과하면 DSR 40% 규제가 적용됩니다. 연소득이 5000만원이면 1년간 갚아야 할 원금과 이자가 2000만원을 넘지 못한다는 얘기인데요.

 

자산 격차가 큰 상황에서 대출조차 소득에 따라 결정되면 양극화가 더 심해질 것이라는 지적입니다. 오늘은 DSR같은 주택담보대출(LTV, DTI, DSR) 용어들에 대해 설명을 드리도록 하겠습니다.

 

[아파트 알고 사자] LTV, DTI, DSR 쉽게 이해하기

 

 

1. LTV에 대해 (Loan To Value Ratio)

[L]oan [T]o [V]alue Ratio의 약자로 주택담보인정비율입니다.

 

- 계산식 : LTV = ( 대출가능금액 ÷ 주택담보가치 ) x 100

 

상기 계산식을 기준으로 주택담보가치가 5억원이고, LTV 비율이 40%라면 2억원 대출이 가능하다는 뜻입니다. 좀 더 쉽게 말씀을 드리면 주택담보가치에 LTV 비율을 곱해주면 대출 가능금액을 알 수 있습니다.

 

이때 주택가치는 해당 부동산의 시세와 감정을 의뢰해서 가치를 평가하는데 이는 KB시세로 평가됩니다. 즉, 주택의 호가가 아닌 기준이 있는 가치에 따라서 대출을 해준다는 것입니다.

 

 

2. DTI에 대해 (Debt To Income)

[D]ebt [T]o [I]ncome의 약자로 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 원리금 및 이자가 차지하는 비율입니다.

 

- 계산식 : DTI = [ ( 주택담보대출의 연간 원리금상환액 + 기타 대출 연간 이자 상환액 ) ÷ 연간총소득 ] x 100

 

상기 계산식을 기준으로 연 소득이 5,000만원이고 DTI가 50%라면 모든 금융부채(주택담보대출, 신용대출 등)에 대한 매년 갚아야 할 이자가 연 2500만원을 넘지 않도록 대출 규모를 제한하게 됩니다. 좀 더 쉽게 말씀을 드리면 연봉에 DTI 비율을 곱해주면 매년 갚아야 하는 원리금 및 이자 제한 금액을 알 수 있습니다.

 

이때 DTI 경우는 상환기간이 길어지면 매년 갚아야 할 원금 및 이자가 상대적으로 줄어들기 때문에 거치 및 상환기간에 따라 더 많은 대출을 받을 수 있습니다.

 

 

3. DSR (Debt Service Ratio)

 [D]ebt [S]ervice [R]atio의 약자로 연 총소득에서 매년 갚아야 하는 원리금이 차지하는 비율입니다.

 

- 계산식 : DSR = [ ( 주택담보대출의 연간 원리금상환액 + 기타 대출 연간 원리금 상환액 ) ÷ 연간총소득 ] x 100

 

상기 계산식을 기준으로 연 소득이 5,000만원이고 DSR가 40%라면 모든 금융부채(주택담보대출, 신용대출 등)에 대한 매년 갚아야 할 원리금이 연 2000만원을 넘지 않도록 대출 규모를 제한하게 됩니다. 좀 더 쉽게 말씀을 드리면 연봉에 DSR 비율을 곱해주면 매년 갚아야 하는 원리금 제한 금액을 알 수 있습니다.

 

DTI보다 더 타이트한 규제라고 보시면 됩니다. 왜냐하면 DTI는 기타 대출 연간 '이자'에 대한 것만 포함이 되었지만 DSR은 모든 대출의 원리금을 묶어서 계산하기 때문이죠.

 

4. 최근 DSR 규제 내용

지난달(10월) 26일 금융위원회가 발표한 '가계부채 관리 강화방안'의 여파로 올 연말 신규 분양하는 아파트에 수요 쏠림 현상이 나타날 것으로 예상됩니다. 기존 주택을 구입할 때와는 달리 올해 분양하는 아파트의 경우 대출 규제와 상관없이 중도금 대출과 잔금대출이 가능하기 때문인데요.

1일 주택 및 부동산 업계에 따르면, '10·26 가계부채대책'은 차주 단위 총부채원리금 상환비율(DSR) 조기 시행이 골자입니다. 내년 1월부터 총대출액이 2억원을 초과할 경우 DSR 규제가 적용됩니다.

총부재원리금 상환비율(DSR)은 '소득만큼만 대출을 받으라'는 것으로, 정부는 차주 단위 DSR 규제 강화 일정을 앞당겨 내년부터 받는 대출엔 이를 더 엄격히 적용하기로 했습니다. 차주 단위 DSR은 금융권에서 받은 대출에 대한 총 연간 상환액이 소득에서 차지하는 비율을 뜻하는데요. SR 2~3단계 규제는 가계부채 증가에 따른 우려로 차주의 상환능력에 초점을 두고 분할 상환을 유도하기 위한 것입니다.

현행 6억원 초과 주택에 대한 주택담보대출과 연 1억원 초과 신용대출에 대해서만 'DSR 40% 이내'라는 규제를 시행하고 있습니다. 하지만, 내년부터는 주택담보·신용대출을 합쳐 2억원이 넘어가는 모든 대출에 차주 단위 DSR을 적용하기로 했습니다. 1억원 초과 대출로 적용 대상을 크게 늘리는 시점도 당초 2023년 7월에서 내년 7월로 1년 앞당겼습니다.

그러나 중도금 대출은 사실상 차주 단위 총부채원리금 상환비율(DSR)을 적용하지 않기로 해 분양 시장에 수혜가 예상됩니다. 올해 분양하는 사업자의 경우 잔금대출도 혜택을 볼 수 있는데요. 정부가 '입주자모집공고일'을 기준으로 잔금대출 규제를 적용하기로 해서입니다. 이에 입주자 모집공고일이 내년 1월 DSR 2단계 시행 전이라면, 잔금대출 취급 시 총대출액이 2억원을 초과하더라도 DSR을 적용받지 않습니다.

예컨대, 올해 모집공고를 받은 단지의 분양가 6억원 이하 아파트의 경우 금융권을 통한 중도금 대출과 입주 시 잔금대출이 가능합니다. 하지만 내년부터 분양하는 단지는 중도금 대출은 가능하지만, 잔금대출은 DSR이 적용돼 개인 소득에 따라 대출 가능 여부가 정해집니다.

 

 

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