주택거래 계약은 쌍방 간 합의로 이뤄지는 사적 계약입니다. 즉 한쪽의 일방적인 계약해지가 가능하기 때문에 한쪽은 꼼짝없이 당할 수밖에 없는데요. 오늘은 이럴 경우 대비해 배액배상 대비법에 대해 자세히 알려드리도록 하겠습니다.
1. 배액배상이란?
부동산 매매 계약이 체결된 뒤 매수인이 매도인에게 부동산 시세의 10%를 계약금으로 지급하고, 이후 매도인이 계약을 일방적으로 파기한 경우 계약금의 배액(2배)을 배상해야 계약을 해제할 수 있는 것을 말합니다. 반대로 매수자가 매수 의견을 철회할 경우에는 계약금을 포기하는 것만으로 배액배상이 완료됩니다.
민법 565조에서는 '매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.'라고 규정하고 있습니다.
또 대부분의 부동산 매매계약서에도 ‘매수인이 매도인에게 중도금을 지불하기 전까지 매도인은 계약 금액의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.’는 내용이 포함됩니다.
다만 판례에 따르면 계약금을 교부한 이후 '이행 착수시점'을 중도금이나 잔금 등을 지급하는 시점으로 보기 때문에, 배액배상은 중도금 지급 이전에만 가능한데요.
즉, 중도금 지급 전까지 매도인이 계약금의 2배를 배상하면 자유로운 계약 해지가 가능하지만, 매수인이 매도인에게 중도금이나 잔금을 지급했거나 지불 이행에 착수했다면 매수인과의 합의 없이 계약금 배액배상만으로는 계약 파기가 이뤄지지 않습니다.
여기에 대법원 판례에 따르면 계약서 특약사항에 ‘약정일 이전 중도금 지급을 금지한다’는 내용이 없는 한 매수인이 지급기일 이전에 중도금을 미리 송금한 경우에도 위약금에 의한 계약 해제가 인정되지 않습니다.
2. ★ 배액배상 대비법 쉽게 알아가기 ★
배액배상 판례는 계약금을 교부한 이후 '이행 착수시점'을 중도금이나 잔금 등을 지급하는 시점으로 봅니다. 그 전에는 매도인 또는 임대인은 해당 금액의 2배를 배상하면 얼마든 자유로운 계약 해지가 가능한데요.
예를 들어 계약금이 1,000만 원이라면 파기당한 매수자 또는 매도자가 계약금 1,000만 원과 배상액 1,000만 원을 받을 수 있게 되는 셈입니다.
특히 부동산 가격이 상승하는 시기에는 계약금의 2배를 상대방에게 돌려주더라도 이 금액이 오른 금액보다도 적어 매도인 또는 임대인 입장에서는 계약을 파기하는 게 더 금전적 이득이 큰 경우도 많기도 합니다.
반대로 매수인이나 임차인도 계약의 파기가 가능합니다. 이 경우에는 계약금만 포기로 배액배상이 이뤄진 것으로 봅니다. 다만 계약과정에서 계약 해제 절차 등과 관련된 다른 특약을 넣었다면 특약에 따라야 합니다.
전문가들은 통상 계약금을 전체 대금의 15~20% 수준으로 올려 해약금을 높이거나 중도금 지급을 빨리 이행하면 일방적 계약 해약을 막을 수 있다고 조언합니다. 통상 10% 수준인 계약금을 이보다 올리면 보상액이 더 늘어나게 되고, 중도금을 지급하고 나면 권리 주장이 가능하기 때문에 손쉽게 계약을 취소할 수 없기 때문입니다.
여기서 또 중요한 다른 점이 계약 성립 시점인데요. 최근 처음부터 계약을 맺고 계약금을 납입하는 방식이 아니라 소정의 금액을 '가계약금'으로 걸고 이후에 정식 계약을 맺는 가계약 방식의 거래가 늘어나고 있기 때문입니다.
이 경우 계약의 구체적 내용이 중요합니다. 단순히 가계약금을 주었다고 해서 '계약 성립'을 주장할 수 없기 때문입니다. 전문가들은 부동산 매매계약이 성립됐다고 하기 위해서는 최소한 전체 대금액과 목적물 등이 특정돼야 한다고 말합니다.
만약 급한 마음에 매물을 잡아둘 목적으로 전체 집값을 협상하지도 않은 상황이라면 계약이 성립됐다고 보기 어렵습니다. 이때는 배액배상을 받기도 어려워져 매도인 또는 임대인은 가계약금만 돌려주면 계약을 해지할 수 있습니다.
반대로 집을 매매하면서 대금을 10억 원으로 설정하고 1주일 후에 계약금 1억 원을 주는 조건으로 우선 1000만 원을 '가계약금'으로 송금한 경우에는 또 이야기가 달라집니다. 이때 이미 거래된 돈은 1000만 원이지만, 배액배상액은 1000만 원의 2배가 아닌 1억 원의 2배인 2억 원이 됩니다.
대법원 판례에 따르면 계약금의 일부만 지급된 경우라 하더라도 계약이 성립된 경우라면 해약금의 기준은 '실제 교부받은 계약금'(1000만 원)이 아닌 '약정 계약금'(1억 원)이기 때문입니다.
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