[주택담보대출 40년] 원금균등상환 vs 원리금균등상환 비교

여전히 부동산 문제만큼 핫이슈인 것도 없는데요. 특히 영끌 족에겐 높은 금리가 걱정이 아닐 수 없는데 시중은행이 최장 40년간 쓸 수 있는 주택담보대출(주담대) 상품을 내놓았습니다.

 

주택금융공사가 지난해에 시범적으로 40년 만기 상품을 내놓았는데 이번에는 전 금융권으로 확대되는 겁니다. 현재 시중은행의 주담대 최장 만기는 35년입니다. 다만 대부분 ‘30년 만기’ 상품에 가입하는 걸 고려하면 10년쯤 만기가 늘어나는 셈입니다.

 

오늘은 주택담보대출에서 원금균등상환과 원리금균등상환 방식의 장단점에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

[주택담보대출 40년] 원금균등상환 vs 원리금균등상환 비교

 

 

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1. 40년 주택담보대출에 대해

40년 만기 주택대출이 정부가 제공하는 대출로는 이미 존재했는데요, 은행권에서 출시하는 상품과는 다소 다른 내용이 있습니다. 둘 다 40년 만기 주담대이지만, 크게 제약의 유무, 그리고 금리 면에서 차이가 나는데요.

 

우선 지난해 나왔던 정책모기지 상품은 만 39세 이하 청년이나 신혼부부만 신청할 수 있었으며, 담보로 잡을 수 있는 주택의 가격 상한선도 정해져 있고, 소득의 제한도 걸어두고 있었습니다. 반면에 금번 은행권 상품은 대출을 신청하는 데 있어서 따로 제한을 두고 있지는 않습니다.

 

두 번째는 금리 적용 형태인데요. 정책모기지 상품의 경우 40년 만기 내내 고정금리로 가져갈 수 있지만, 은행권 상품은 변동금리 또는 혼합금리 중에서 택할 수 있다는 점이 차이가 납니다.

 

또한 대출한도가 높아질 수 있는데요. 핵심은 DSR인데, 빚을 갚는 기간이 길어질수록 DSR이 감소해 대출한도가 높아집니다. 이는 상대적으로 소득이 낮을수록 대출한도를 키울 수 있다는 뜻이기도 합니다. 

 

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2. 대출상환방식의 종류와 특징

생각보다 나의 상황을 전혀 고려하지 않고 그냥 은행원에게 추천을 받아 상환 방식을 정하는 분들이 많으신데요. 대출 상환 방식은 원금 균등 분할 상환, 원리금 균등 분할 상환, 만기 일시 상환 이렇게 크게 세 가지로 나눌 수가 있습니다. ‘뭐가 이렇게 길고 어려워?!’라고 느끼실 수도 있지만, 이름에 다 뜻이 담겨있습니다.

 

1) 원금 균등 분할 상환

‘원금 균등 분할 상환’ 뜻부터 풀어보면, 원금 - 대출 원금, 균등 – 똑같이, 분할 – 나눠서, 상환 – 갚는다. 즉 빌린 돈, 원금을 매달 똑같이 나눠서 갚는다는 얘기입니다. 

 

예를 들어서 천만 원을 1년 동안 ‘원금 균등 분할 상환’을 한다면 원금 천만 원을 12개월 동안 약 833,000원씩 똑같이 갚는 것인데요. 여기에 이자가 당연히 더해질 텐데, 이자는 전체 원금에 대해서 부과하는 것이기 때문에 첫 달에 내야 하는 이자가 가장 크고, 마지막 달에 내는 이자가 가장 적다고 보시면 됩니다.

 

2) 원리금 균등 분할 상환

‘원리금 균등 분할 상환’은 원리금 - 대출의 원금과 이자, 균등 – 똑같이, 분할 – 나눠서, 상환 - 갚는다는 뜻으로 한 마디로 원금과 이자를 합친 금액을 매달 똑같이 갚는 겁니다.

 

첫 번째로 설명해 드린 ‘원금 균등 분할 상환’ 방식은 매달 갚는 원금의 금액이 같고, 여기에 달마다 이자 금액이 달라지는 것이었잖아요. ‘원리금 균등 분할 상환’ 방식은 원금과 이자를 합친 금액의 총합이 매달 똑같다는 의미입니다.

그런데, 매달 갚는 금액이 어떻게 같을 수가 있을까요? 그건 바로 원금과 이자의 합이 매달 동일하도록 달마다 원금과 이자의 비율을 다르게 구성하는 건데요. 원금은 상환 첫 달부터 마지막 달로 갈수록 점점 상환 금액이 커지고, 이자는 상환 첫 달부터 마지막 달로 갈수록 금액이 점점 적어지도록 구성을 해서 총합을 동일하게 맞추는 거죠. 

 

‘원리금 균등 분할 상환’ 방식은 일반적으로 직장인 분들이 가장 많이 선택하시는 방식입니다.

 

 

3) 만기 일시 상환

‘만기 일시 상환’은 말 그대로 만기되는 때 한 번에 갚는 것으로 처음부터 쭉 이자만 내다가 만기가 되는 마지막 달에 이자와 원금을 한꺼번에 내는 방식인데요. 계속 이자만 내다가 상환 마지막 달에 원금을 갚는 거다 보니까 이자의 규모가 월등하게 높습니다.

 

 

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3. 원금 균등 상환 vs 원리금 균등 상환 vs 만기 일시 상환

사실 어떤 방식이 좋다기 보단 본인에게 맞는 방식으로 상환 방법을 고르면 됩니다. 그럼 어떤 기준으로 상환 방식을 선택하는 게 좋을까요?

우선 본인 상황을 고려해서 상환 방식을 선택하시는 게 좋은데요. 초기 부담이 크더라도 총이자를 조금이라도 적게 내고 싶으신 분들에겐 ‘원금 균등 분할 상환’을 추천해 드리고요.

 

앞서 설명해 드린 것처럼 직장인들처럼 수입이 거의 고정돼 있는 분들, 매달 일정 금액을 갚고 싶은 분들에겐 ‘원리금 균등 분할 상환’이 유리합니다. 매달 갚는 금액이 똑같이 정해져 있어서 자산 계획을 세우기에도 용이하고요.

 

마지막으로 ‘만기 일시 상환’은 수입이 일정하지 않거나, 당분간은 형편이 안 좋을 것 같아서 매달 대출 원금을 갚기가 어려운 분들에게 좋은 방식입니다. 다만 당장은 부담이 적지만 이자를 가장 많이 내야 한다는 것은 유의하셔야 합니다.

 

 

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