[아파트 알고 사자] 용적률 건폐율 쉽게 이해하기

관심 있는 아파트 또는 분양 소식을 접할 때마다 용적률, 건폐율이란 단어를 많이 보셨을 겁니다. 오늘은 용적률 건폐율이 어떤 의미인지 그리고 부동산 투자에 있어 이것이 왜 중요한지에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

 

[아파트 알고 사자] 용적률 건폐율 쉽게 이해하기

 

1. 건폐율이란?

건폐율은 건물 넓이를 결정짓는 수치이며, 전체 토지 면적을 건축물이 그 땅에서 차지하는 토지 면적으로 나눠 계산합니다. 예를 들어 100㎡ 넓이 땅 가운데서 50㎡에 건물을 지으면 건폐율은 50%(50㎡÷100㎡)가 되지요. 건폐율이 100%가 넘는 건 불가능합니다. 토지보다 넓은 건물을 지을 수는 없으니까요.

그렇다면 건폐율 상한은 얼마일까요? 국토계획법은 최대 90%(중심 상업지역)까지 건폐율을 허락합니다. 다만 주거지역에선 건폐율이 최대 70%, 일반적으론 50% 이하입니다. 한정된 면적에 건축물이 빽빽이 들어서면 채광이나 통풍 등에 있어 삶의 질이 떨어지기 때문입니다. 이 때문에 아파트 단지 사이에서도 건폐율이 낮아 동(棟) 간 간격이 넓은 단지가 인기가 좋습니다.

 

※ 건폐율 = ( 건축면적 ÷ 대지면적 ) x 100

 

예시)

- 건폐율이 너무 높다 = 토지 내 건물이 빼곡하게 채워져 있다. 

- 건폐율이 너무 낮다 = 토지 내 건물이 거의 없어 토지 공간의 여유가 많다.

- 대지면적 100평, 건축면적 70평일 때 건폐율 70%

 

 

2. 용적률이란?

'기본 대지면적'에 '각각의 층'을 전부 더한 것을 말합니다. 즉, 용적률이 100%, 150%, 300%로 숫자가 점점 커질수록 건물의 층수가 높은 것을 의미합니다.

 

예를 들어 100㎡의 대지에 건폐율 50%, 용적률이 200%라고 한다면 바닥 건축면적 50㎡에 건물 연면적 200㎡인 4층까지 건축이 가능합니다. 다만 용적률 산정 시 지하층의 바닥면적은 연면적에서 제외되며 지상층의 주차장중 필로티 부분 또한 연면적에서 제외됩니다.

 

※ 용적률 = [지상창의 연면적(지상층) ÷ 대지면적] x 100

 

예시)

토지면적 100평, 60평짜리 1~4층 건물일 때 용적률은?

[연면적(240평 = 60평 x 4층) ÷ 토지면적(100평)] x 100 = 용적률 240%

 

 

3. 용적률 건폐율을 알아두면 좋은 이유 (TIP)

최근 아파트 리모델링이 재건축 대안으로 떠오르는 분위기지만 막상 리모델링 아파트에 투자하려니 재건축과 달리 정보가 많지 않은데요. 실제로 재건축보다 사업 속도가 빠른지, 15층 이상 중층 아파트도 리모델링이 가능한지, 리모델링해도 신축 아파트와 다를 바가 없는지 등 리모델링 투자 전 알아두면 좋을 팁을 알려드리도록 하겠습니다.

 

리모델링은 준공 15년 이상, 안전진단 B등급 이상 아파트가 대상이 됩니다. 재건축(준공 30년 이상, 안전진단 D등급 이상)보다 조건이 덜 까다로운데요. 1990년대 준공해 재건축 연한까지 10년 이상 남은 아파트 중에서 용적률과 건폐율이 낮은 아파트 단지가 리모델링에 적합하다고 보시면 됩니다.

 

용적률이 낮을수록 대지지분이 높아 사업성이 좋으며, 건폐율이 낮은 아파트 단지 역시 별동을 추가로 짓거나 발코니, 다용도실 등을 확장할 수 있어 유리합니다. 하지만 대부분 리모델링 진행 단지는 용적률 200% 이상인데요. 200% 미만일 경우 리모델링보다 재건축을 우선적으로 고려하기 때문입니다.

 

 

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