지주택(지역주택조합) 조심해야 하는 이유

집값이 천정부지로 치솟으면서 지주택(지역주택조합)에도 관심을 가지는 사람들이 늘고 있습니다. 가끔 아파트 분양을 한다면서 개인적으로 연락와서 홍보하시는 분들을 경험해 보신 적 있나요? 오늘은 지주택이 왜 위험한지에 대해 말씀 드리겠습니다.

 

지주택(지역주택조합) 조심해야 하는 이유

 

 

▶ 지주택(지역주택조합) 이란?

제목 그대로 지주택이란 지역주택조합의 줄임말입니다. 정확한 사전적 의미는 동일한 특별시, 광역시, 시 또는 군에 거주하는 소형 주택 소유자(전용면적 85㎡ 이하) 및 무주택 서민의 주택을 마련하기 위한 제도입니다. 6개월 이상 일정지역에 거주한 무주택자나 소형주택 소유자들이 조합을 구성해서 주택을 짓는 사업인데요. 주택법에 근거하여 주택조합 설립인가, 사업계획 승인, 착공 신고 등의 인허가 절차로 구성하고 있습니다.  

집을 지으려는 무주택 가구주들이 조합을 결성해서 토지를 매입하고 건축비를 부담하고, 직접개발하는 방식이어서 추가 금융비용이 들지 않고, 사업 구역 규모가 작아서 추진 비용이 상대적으로 적다고 합니다. 또한, 다른 분양 아파트 처럼 시행사 이윤이 없고 분양을 위한 마케팅 비용이 적기 때문에 건설사들이 개발 및 분양하는 주택에 비해서 분양가가 저렴하며 청약통장 없이도 조합원 가입이 가능한 것이 장점입니다.

 

▶ 지주택(지역주택조합) 왜 조심해야 하는가?

지주택(지역주택조합) 의미를 봤을 땐 나름 괜찮아 보이는데 무엇을 조심해야하나? 라는 생각이 드시죠? 핵심은 토지매입인데요. 이 토지매입이 지연될 가능성이 높아 사업의 위험성이 매우 크기 때문입니다. 지주택 사업은 다른 정비사업과 달리 사업계획승인을 받으려면 토지확보율 95%를 넘겨야 합니다. 따라서 토지소유주가 토지가격을 높게 부르며 이른바 알박기를 시도하면서 사업이 수년간 정체되는 경우가 많죠. 사업 지체로 비용이 증가되면 조합원들이 추가로 분담금을 부담하는 상황이 발생하기 까지 합니다. 조합원이 중간에 탈퇴하고 싶어도 탈퇴 자체가 어렵거나 그동안 납입한 금액을 돌려받지 못하는 경우가 많죠. 결국 울며 겨자먹기로 사업을 따라가게 되고, 초기에 약속했던 반값 아파트는 사실상 불가능해지는 사례가 잇따르고 있습니다.

실제로 서울시에 따르면 올 2월 기준 서울 내에서 지주택 사업 절차가 진행 중인 109곳 가운데 실제 착공에 돌입한 지주택 사업장은 5곳에 불과했습니다. 지주택 사업 성공률이 불과 5%에도 미치지 못하는 셈인데요. 이 중 76곳(69.7%)이 사업 초기 단계인 조합원 모집 신고 단계에 멈춰있습니다.

 

 

▶ 오죽하면 원수에게 권하는 지주택(지역주택조합)

지주택(지역주택조합)을 두고 오죽하면 원수에게 추천해라는 시쳇말이 돌 만큼 위험부담이 크다는 지적도 있습니다. 지주택 제도는 그 시작인 추진위부터 문제의 소지가 큽니다. 조합을 꾸리고 향후 기로를 정하는 추진위는 발언권이 세기 마련인데 주로 친분이 있는 이들로 구성되기 때문인데요. 조합 전체보다는 추진위 내 특정 단체의 이권을 우선시하는 상황이 발생하기 쉽습니다. 특히 사업을 이끌어 갈 업무대행사 등을 선별하는 과정에서 추진위와 대행사 간 유착 관계가 형성되기도 하죠.

또한, 정직하고 실력 있는 대행사를 선별하기도 어려운 실정입니다. 등록자본금 요건(개인 10억원, 법인 5억원)만 갖추면 대행사를 차릴 수 있습니다. 사기 전과범이 수천억원의 자금을 다루는 대행사를 차려도 제재할 수단이 없다는 것이죠. 실제로 서울 중랑구의 한 지주택에서 8년간 약 90억원을 빼돌린 업무대행사 대표 A씨는 관련 혐의로 지난해 징역 11년을 선고 받기 전 이미 사기 전과자 였습니다. 그는 2014년 사기죄로 징역 9개월에 집행유예 2년을 선고 받은 바 있음에도 2019년까지 활동을 이어나갔으며, 2016년에는 서울의 또다른 지주택에서도 대행사를 차려 조합자금 250억원 가량을 갈취한 의혹을 받아 고소가 진행 중이라고 합니다. A씨는 경기도 포천 일대에서도 대행사를 운영한 것으로 알려졌습니다.

그리고 과장·허위 광고에 대해서도 효과적인 제재 수단이 없다는 것인데요. 정부는 지난해부터 조합원의 자격기준과 분담금, 토지확보 현황, 탈퇴와 환급 절차도 필수적으로 안내를 요구하고 특정 문구도 제한했습니다. 그러나 정작 공개한 정보가 신뢰할 만한 내용인지 관할 지자체에서는 검증하지 못하는 상황입니다.

 

이제 지주택(지역주택조합)이 얼마나 위험한 것인지 아시겠나요? 시세 절반 값에 내 집 마련을 할 수 있다는 광고나 부동산 관련 사이트, 앱에 등록된 분양 소식이 아니라면 지주택인지 의심을 해봐야 합니다.

 

 

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